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18年供地計劃出爐后,未來秀洲區的房價怎么辦……

2018-05-10 17:26:11            


2018年供地計劃出臺后,我們已經相繼分析了經開區15宗宅地,以及南湖區的14宗宅地。今天,最終章終于來臨,我們來看看秀洲區計劃出讓的16宗宅地。看看這些宅地的位置、大小,分析他們對未來所處板塊的影響。

《供地計劃》中,秀洲區共計劃出讓16宗宅地,總面積達到了84.441萬方,在市本級三區中位于中間地位。

但是,這16宗宅地中,僅有5宗位于市區。市區的5宗宅地,土地總面積為19.334萬方。有3宗位于秀湖西北側,1宗位于乍嘉蘇高速西,1宗位于高橋花園南側。

另外的11宗宅地全部分布在鄉鎮,其中新塍鎮成為主角,共計有5宗宅地出讓。王江涇鎮有2宗,王店鎮有2宗,洪合鎮有1宗,油車港鎮有1宗。

 

高新區

秀洲區的市區宅地供應,全部集中在高新區。

整個17年,秀洲高新區共出讓了兩宗宅地,全部位于秀湖旁。

分別是522土拍中,卓越集團摘得的2017嘉秀洲-014號,土地面積88534方,現為卓越泓璽臺;

928土拍中,正榮地產摘得的2017嘉秀洲-044號,土地面積72100方,現為正榮金茂·秀湖金茂府

而在1821日的土拍中,秀湖旁又出讓了2宗宅地。

分別是中糧地產摘得的2017嘉秀洲-60號宅地,土地面積64695方。

和五芳齋集團摘得的商住用地(住宅面積不大于30%),土地面積43347方。

秀洲高新區現有庫存

五芳齋的宅地不予考慮,中梁秀湖壹號院預售證已經全部領出的情況下,目前秀湖可售的新項目有三個,卓越泓璽臺、正榮金茂·秀湖金茂府、中糧項目。

卓越泓璽臺根據規劃,能夠提供1300套的住宅;

正榮金茂·秀湖金茂府和中糧項目的住宅項目暫無規劃公布,我們無法精確計算土地可供應建筑面積,只能做個估算。

正榮金茂·秀湖金茂府,土地面積72100方,容積率為1.8,最終可提供的建筑面積為129780方。

中糧項目,土地面積為64695方,容積率為1.8,最終可提供的建筑面積為116451方。

以浙江省人均37.14方的居住面積和三口之家來計算,則這兩宗宅地最終可轉化約2210套住房(實際只會更多)。

故,秀洲高新區現在可出讓的三個項目,大概能提供約3510套住宅。且這些住宅,將在不久后對外銷售。

秀洲高新區計劃出讓宅地能提供的庫存

秀洲高新區計劃出讓的5宗宅地中,有3宗位于秀湖西北部分,對秀湖旁的已出讓宅地形成直接的競爭關系。

3宗宅地總面積達到14.2267萬方。以之前秀湖出讓宅地均為1.8容積率的規律來估算,則這3宗宅地可提供的建筑面積為256080.6方。

和上文同樣的計算方法,則可得到,秀湖旁這3宗宅地,最終大約能提供2300套住宅。

另外2宗宅地在高照街道,也算是秀洲高新區。

由于周圍沒有新項目,也沒有其余宅地出讓,故這兩宗宅地在出讓后,將成為“獨苗”,周邊完全沒有任何競品,這對于拿地開發商來說,應該是一個利好。

高新區-16,位于乍嘉蘇高速西側,土地面積2萬方。這宗小型宅地估算來看,大約能提供323套住宅。

高新區-20,位于高橋花園南側,土地面積3.07萬方。這宗宅地估算來看,大約能提供496套住宅。

故,秀洲高新區18年計劃出讓的5宗宅地,理論上能夠提供3119套住宅。僅以區域來說,在18年的供地計劃中,位于前列。

宅地的位置簡析

秀湖旁的3宗宅地。高新區-17、高新區-18、高新區-19均位于秀湖的西北側。呈南北向的直線排布。

3宗宅地中,高新區-17號宅地已經掛牌,將于6.6的土拍中出讓。對于這宗宅地,我們在之前的土拍展望中,已經做了相應描述,具體請看https://mp.weixin.qq.com/s/B095AcdqLArB37fG5D87Pw

而相鄰的2宗宅地,區域與高新區-17號宅地幾乎相同,在這里就不多做描述了。目前來看,他們的宅地成交價,除了受到大環境的影響外,還將很大程度上受到高新區-17號宅地的成交價影響,若排頭炮打的響,則這兩宗宅地熔斷沒跑了。

而高照街道的2宗宅地,位置就顯得不那么突出。

高新區-16號距北科建創新園較近,又在市區主要干道中山西路和G15乍嘉蘇高速旁(且距離高速口較近)。這樣的區位,雖有高速噪聲的影響,但對于開發商應該還是有誘惑的。

外加秀洲區目前人才引進的力度較大,未來可能會有大量人口導入,這個區域存在可操作空間。

小體量、總價低的特性,也是不少開發商喜歡的。

高新區-20號宅地就沒這么幸運了。雖然距離嘉湖公路較近,但由于“深入”高照鄉,周邊配套實在匱乏,最近也沒有什么大的政策利好,所以難如開發商法眼。

好在周邊沒有競品項目,交通上面也有優勢,總價也較低,估計仍有開發商愿意試水。

秀湖,秀洲高新區的明珠

秀洲高新區的發展,可以說就是秀湖板塊的發展。

舉整個區域的力量,集中發展秀湖。依托于此,秀湖目前的利好不斷,且有眾多利好已經落地或在動工階段。

學校 秀園路學校

學校位于秀湖西北畔,是秀洲國家高新區2017年初籌建的一所九年一貫制公辦學校。項目用地85畝,總建筑面積59306平方米,學校規模為小學42班,初中18班。主要建設含教學樓、實驗綜合樓、行政綜合樓、食堂、風雨運動場館、室外運動場及其它附屬設施。秀園路學校計劃于20197月竣工,在2019年的秋季開學。建成后,學校可容納學生2700余名。

秀洲區全民健身中心項目

秀洲區全民健身中心項目占地49431㎡,總建筑面積約106331㎡,建筑層數地上共20層,地下1層。健身中心不同于以往單一的體育場館格局,創新采用多元化的中心理念。融入體育用品超市、電影院、美食等生活配套,真正面向全民。目前,該項目已經開工建設。

秀湖二期工程建設

秀湖二期景觀提升工程建設也在緊鑼密鼓的建設之中,預計在建成后,將形成一環三湖十景的空間布局結構。建設5公里環湖主步道,兩條城市道路穿越秀湖,把秀湖分隔成南湖、中湖、北湖三個大小不一的湖泊,塑造音樂廣場……等十個景點。

據介紹,景觀提升工程全部完工后,今年7月秀湖將正式向市民開放。

商業的跟進

五芳齋摘得商住用地中,超過70%的面積將會用來做商業,也就是未來在秀湖東北側,將有一個占地超3萬方的商業體橫空出世。

宅地前進的大方向

秀湖旁同階段的住宅用地實在太多,導致開發商們不得不想辦法區分客流,不“正面”沖突。

秀湖金茂府,主打品質牌,做改善大戶型產品;

卓越泓璽臺產品涵蓋高層、洋房和別墅,產品線豐富;

五芳齋商住用地中的宅地部分,則以中小戶型為主……

而這3宗計劃出讓的宅地完成出讓后,開發商如何在戶型和品質上做文章,也是值得關注的點。

 

新塍鎮

新塍鎮有5宗宅地出讓。但是有2宗位于田園溫泉理想小鎮區域,很可能被田園溫泉理想小鎮的開發商拿走。

另外三宗分別是:

新塍-12,位于嘉塍公路南、河流東,土地面積3.1057方;

新塍-07,位于嘉銅公路東,土地面積4.3252方;

新塍-08,位于嘉銅公路東、嘉塍公路南,土地面積5.8826方。

新塍鎮最近一次出讓宅地要追溯到去年522土拍,位于新塍鎮,虹橋路東側、興鎮路北側的2017嘉秀洲-015號宅地以6211元每平的樓面積被奧園地產摘得。

這次出讓的3宗宅地,預計成交樓面價與2017嘉秀洲-015號相同。

 

王江涇鎮

王江涇鎮有2宗宅地出讓。分別是:

王江涇-13,位于東方路東、虹橋路北,土地面積10.1476方;

王江涇-14,位于太平橋南、07 省道東,土地面積0.5457方;

王江涇鎮最近一次出讓宅地在今年的21日。2017嘉秀洲-58號宅地,被上海偉濤房地產以4087.5元每平的樓面價摘得。

而王江涇鎮在17年已經出讓了4宗宅地。

王江涇鎮的地價在上升,不知道未來如何……

 

王店鎮

王店鎮有2宗宅地出讓。分別是:

王店-10,位于花園路東、興樂路北、寶華路西、常樂路南,土地面積4.1792方;

王店-11,位于花園路西、匯凱路北,土地面積1.2904方。

王店鎮在今年的2.1土拍中,出讓了2宗宅地。

中洲以4514元每平的樓面價摘得2017嘉秀洲-063號宅地。

嘉興市梅里小城市開發建設有限公司以樓面價1264/㎡競得2016嘉秀洲-062號地塊。

而在17年,王店鎮出讓了2宗宅地。

王店的地價在飆升……

 

洪合鎮

洪合鎮有1宗宅地出讓。

洪合-23,位于興洪路南、興國路北,土地面積3.5745方。

整個17年,洪合鎮出讓了1宗宅地,被浙江新大以6000元每平的樓面價摘得。

 

油車港鎮

油車港鎮有1宗宅地出讓。

油車港-03,位于正原路東、正陽路北,土地面積12.6667方。

在今年21日的土拍中,金地補倉油車港,以總價58773萬元、樓面價5813/㎡、溢價率68.48%競得2017嘉秀洲-059號地塊。

整個17年,油車港并無宅地出讓,現在的油車港新房區域已經快成為金地的“一言堂”。金地還是否愿意在油車港落子,是一個關注重點。

 


 

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