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嘉興房貸利率大概率要上浮?

來源:嘉論房產網  2019-06-19 17:17:34            

  最近利率上調的事情傳的沸沸揚揚,頗有點山雨欲來風滿樓的架勢。事情的起因是人民銀行成都分行在6月14日發通知要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。

  這個通知經證實為“口頭通知”,屬窗口指導,沒有正式文件。在利率上浮的消息不脛而走后,很多城市“人人自危”。沒想到,杭州來的這么快。

  據杭州都市快報稱,杭州某銀行已開始上調首套房貸利率,從基準上浮5%調整到上浮8%。不過杭州方面,這個還是個例,其他銀行暫未做調整。

  無獨有偶,在半個月前,南京就已經率先調整了房貸利率,上浮比例同樣是,首套最低上浮15%,二手房最低上浮20%。這與此前南京首套房利率為基準上浮5%的水平有了較大上浮。

  總體來說,這僅屬于個別城市的房貸利率的調整,不具有全局的指向性。

  根據融360發布數據,2019年5月,全國首套房貸款平均利率為5.42%,較上月下降6個基點即0.06%,首套平均利率連降半年,目前已經降至2018年以來最低水平。

  從融360的報告來看,5月全國房貸利率整體來看繼續下調,但在具體城市上,房貸利率的表現是呈現差異化的。比如上海、廣州、深圳,這些一線城市普遍下調,但二線城市房貸利率漲跌不一,南寧、青島、南京等部分二線城市房貸利率出現了階段性回升現象。相關報道也指出,蘇州、廣州、南寧、揚州出現了房貸利率上浮的情況,深圳光大銀行甚至直接停貸。

  之所以部分城市的房貸利率調整,跟其樓市現狀有很大關系。5月份,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示,部分樓市過熱的城市加大調控力度。

  房貸利率的上浮,就是通過金融工具進行調控的表現,這也是國家對“房住不炒”政策持續性的有力證明。

  而房貸利率上調,一個基于房貸利率創新低的基礎(觸底),另一個則是因為居民貸創新高。

  6月12日,央行公布了5月份的金融運行數據。5月份增加人民幣貸款1.18萬億元,同比多增313億元。其中,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加了4677億元。

  此外,在經歷一輪融資難的低潮后,房地產再度呈現過度融資的情況。部分熱門城市地王再現,土拍再回高位,也讓樓市熱度升溫,這是不利于樓市長期穩定的。

  對此,國家開始著手對銀行等各類機構開展整治,對其中涉及整治房地產融資亂象,包括銀行、信托資金違規用于拿地等進行處理。監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。主因是,部分房企因拿地激進,“出現一些‘地王’,已經引起中央的主意”。

  在最近的第十一屆陸家嘴論壇上,中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清提出:房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

  郭樹清說的話,可要多掂量。因為就在去年第十屆的陸家嘴論壇上,郭樹清就發表了著名的關于6%8%10%的談話。這個談話后不久,國內的P2P環境就急轉直下,遭遇了重大挫折,可以說有意無意地引發P2P大面積崩潰的連鎖反應。

  郭樹清批判房地產業過度融資,顯然代表了某種態度。

  那么嘉興的房貸利率怎么樣呢?

  目前,嘉興房貸利率各大銀行暫未有調整,大部分商業銀行首套房貸利率主流依然是基準利率上浮10%,極個別銀行上浮利率超過10%。

  未來會不會收緊?可以參見房貸利率收緊的城市都有一個特征,樓市過熱,房價有一定幅度的上漲。從市場行情看,嘉興近來確實產生了小陽春的行情,并且這個行情還在持續中,并沒有降溫的跡象,3月、4月、5月均創下了成交佳績。6月單周的成交量也保持在較高的水準上。與成交相呼應的,居民房貸規模自然也增長了上來。

  另外在最新發布的55城冰山指數漲幅排名中,嘉興以0.7%的月環比漲幅高居第12位。而以3.9%漲幅排第一的蘇州已經被點名批評了。而像漲幅1%的南寧也被發布過預警,并且很快調整了房貸的上浮比例。可見房價是否平穩也是一個重要的參考因素。

  在兩方面均有表現的嘉興,接下來或許會有房貸收緊的趨勢。至少指望房貸利率進一步下放的想法可以打住了。

  對于近期有購房意向的購房者來說,早做打算為妙,每上浮5%就是一道坎,會大大增加購房者的貸款負擔。

  現行的商業銀行上浮的房貸利率,顯然不太親民。但這本來就是樓市調控的一環,對于炒房、投機等行為還是有一定的抑制作用。如果覺得商貸吃力,那還有什么辦法嗎?

  那就是公積金大法好。

  比較一下公積金和商業貸款的利率差別,首套房五年以上貸款的,公積金的利率在3.25%,而商業貸款(上浮10%)在5.39%,基本上有兩個點的差幅。

  不過目前公積金貸款有兩難,一個,一些開發商不支持,或者支持了,你也沒辦法用上。二個,貸款額度太少。根據公積金現行辦法,個人貸款上限是30萬,家庭貸款上限是60萬。這點額度,對于目前商品房動輒一兩百萬的貸款額度需要有點杯水車薪。即便公積金能用,也只能采取公積金+商貸的組合貸模式。

  不過近期傳來好消息,為進一步保障和改善民生,助推嘉興中心城市品質提升,嘉興公積金做了一些政策扶持:

  一是因實施市區十大標志工程、 “拎馬桶”、“筒子樓”和 “城中村”整治,以及城市有機更新等中心城市品質提升項目推進中涉及房屋征收或收購的公積金繳存職工家庭可享受以下政策:

  在房屋征收或收購后,因無房需租賃自住住房的,可按實際支付租金提取本人及直系親屬的住房公積金;

  自征收或收購協議簽訂后,兩年內購買自住住房申請住房公積金貸款,且符合公積金貸款條件的,貸款額度按繳存人最高貸款限額上浮50%,且存貸不掛鉤。

  二是既有住宅加裝電梯需出資的職工家庭,如無公積金貸款,在加裝電梯竣工驗收投入使用后,可一次性申請提取本人及直系親屬的住房公積金,提取總額不超過個人實際支付的費用。

  三是加強部門協作和信息共享,優化辦事流程,努力為職工群眾提供便捷優質服務

  不過以上政策只針對中心城市品質提升項目推進中涉及的職工家庭在公積金提取、貸款。有很大的限制性,僅能惠及部分人。

  當然,中心城市品質提升是近幾年嘉興老城區的工作重心,由于建成年代早、基礎條件差,嘉興老城區內至今有不少居民依舊生活在一個居住條件比較差的環境里。嘉興城市發展的紅利很難惠澤老城區的這些居民小區。隨著中心城市品質提升工作的開展,在范圍內的居民可以據此改善自己的居住條件或生活。

  按照最新公積金的政策,這部分人最高可以享受到90萬元的貸款上限(家庭)。在分擔購房壓力方面還是有不少助益的。


 

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