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被樓市盯住的90后:城市化進程中看房產需求變化

來源:房產綜合報道  2019-06-26 10:06:24            
據《2018年全國購房者調查報告》數據顯示,2018年購房者平均年齡是29.5歲。除此之外還顯示購房者中年齡在30歲以下的已經占到了7成左右的比例。

  前段時間,一張圖片侵襲了我們的朋友圈,不知不覺中00后馬上就到法定結婚年齡了,20后已經在媽媽的肚子中孕育。


  無數90后看了這張圖片都難免悲從心來,畢竟剛擺脫“叛逆”、“不靠譜”的標簽沒幾年,就到了成家立業的年紀,不得已加入買房大軍,據《2018年全國購房者調查報告》數據顯示,2018年購房者平均年齡是29.5歲。除此之外還顯示購房者中年齡在30歲以下的已經占到了7成左右的比例。悲催的90后,前腳剛開始“房奴”生活,后腳就要開始接受“被老去”,看到即將出生的20后難免羨慕他們未來不缺房子的生活。

  城市化進程

  90后和90年以前出生的這些人,正好面對的是我國飛速進行的城鎮化,大量的農村群體通過進城務工、上學、工作,完成了從農村到城市的轉變。在這個轉變過程中,最具有標志性的就是在城市買房。不斷深入的城鎮化進程也推高了城市的房價,造就了地產的黃金年代。

  而地產的黃金年代也伴隨著需求的放緩而結束,從城市化進程看,我國城市化率已經接近60%,而目前發達國家基本穩定在70%,從這一點上看,我國的城鎮化進程大概率的可能再持續十來年。

  這還是比較樂觀的判斷,畢竟我們還忽略了一個事實,那就是持續的城市化需要一定的生育率支撐。可開放二胎之后仍然萎靡的生育率,很可能提前結束這個進程。此外,目前各大二線城市瘋狂搶人的現象,也從側面反映出決策者對于城市化進程放緩的焦慮。

  不可忽略的庫存

  如果說城鎮化未完成的空間,是商品房的續命良藥,那么庫存的房子就是不愿提及的傷痛。曾經為了消化三四線過多的庫存,棚改才不斷深化。但萬萬沒想到,棚改讓各大開發商又擠向了三四線,從而又增加了新的庫存。雖然棚改先降低了貨幣化安置的比例,又再次縮減了棚改規模,但聞風而去的房企依舊在全國三四線城市修建了無數樓盤。

  樓市熱潮中,無數人購置了房產,但這些房產的利用率有多高卻很難言說。曾經有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高,甚至超過了以高度老齡化、少子化、城市化的日本。

  除此之外,去年年底住建部專家也曾表示:“現在中國住宅人均1.1套,人均建筑面積大概在35平方米~40平方米之間。”雖然有不少人表示自己再次被平均,但從上述數據來看,無論是人均面積,還是房屋總量都不低,細細算下來,身邊沒有房產,老家沒有房產的人也是少數。在這種現狀下,我們不難發現,房產行業經過這些年的高速擴張和發展,其實我國并不缺房子。這個問題曾經在大量的需求面前得以掩蓋,但隨著未來需求大量減少,這一問題將越發突出。

  新增需求的減少

  年全國第六次人口普查資料表明,中國大陸2010年總人口達到13.39億,其中0-14歲少兒人口為2.22億,占總人口的16.60%,15-64歲勞動年齡人口為9.98億,占總人口的74.53%。65歲及以上老年人口為1.19億,占總人口的8.87%。

  通過分析,預計到2050年,中國0-14歲少兒人口比例將從2010年的16.60%持續下降到11.4%左右。從上述圖表我們便能看出,20后和10后肯定要比80、90后的人口總數要少很多,所以總體購房需求自然會縮小。

  人口減少就足夠讓人難受,更讓人難受的是,這些新增人口卻未必是新增需求。這一點在之前的文中也有所提及,簡單說來就是:由于421家庭結構的格局,現在10后能夠繼承N套房的趨勢已經很明顯,更何況往后的20后呢?

  樓市分化中換方向

  在房價不低的這幾年,90后總覺得是房子綁架了自己的生活,綁架了自由、愛情、婚姻。所以為了擺脫這個桎梏,不少人不惜掏空六個錢包,背上不小的負債,只為有一個能落腳的地方來實現“安居”的目標,因此對房子的需求并不高,各種糟糕的戶型都會迫于現實接受。

  但吃完90后的房產,沒有眾多新增需求作為支撐,也沒有了大量資金的注入,只能進入另一種發展模式。那就是措施層面在樓市穩定期的整頓,和房企的精細化耕耘。我們從這張圖便能看出,房價波峰和波谷之間的差距越來越小,也就是房價波動幅度正在不斷收窄。

  波動收窄意味著樓市將越來越穩定,而穩定期各方的利益博弈得以放緩稀釋。在穩定期也正好是糾正以往樓市弊病的好時機,比如全國信息聯網,比如房產稅,比如長效機制等等。在長效機制逐步深入,樓市逐漸規范后,面對未來不缺房子的20后,房企只能加速轉型,或走精細化耕耘之路。

  畢竟在未來不缺房子的20后眼里,不需要像他們的父輩一樣辛苦攢錢買房,把房子這么當回事。對他們而言,將來有足夠多的房產,也有足夠的能力置換更優質的房產,他們需要的只是更優質的房產。因此,在普遍樓市穩定的情況下,未來的樓市中高端盤才會有相對大的生存空間和利潤空間。


 

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