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社科院:后續需求不足 部分三四線城市房價將下跌

來源:澎湃新聞  2019-06-26 10:19:31            
6月24日,中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》,報告指出,部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,因后續需求不足,房價將進入下跌階段。

  6月24日,中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》,報告指出,部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,因后續需求不足,房價將進入下跌階段。

  從住房市場運行的最新動態來看,監測數據顯示,2019年5月,核心城市住房價格連續4個月上漲,但5月份房價漲速較4月份略有減緩。

  從成交量指數看,核心城市在房價漲速略有減緩的同時,二手住房成交量也繼續下降。2019年5月,10大重點城市二手住房成交量指數為163.65,比4月下降14%,也略低于2018年同期。二手房成交量的下降,表明與2019年1季度比,房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規律看,重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

  一線城市房價總體平穩

  《報告》指出,一線城市房價總體平穩,其中北京、廣州房價微降,上海、深圳繼續小漲。

  一線城市緯房指數監測顯示,2019年5月,一線城市房價平均環比上漲0.29%,平均漲速比上月收窄0.305個百分點。北京、廣州房價穩中微降,其中北京房價環比微跌0.19%,廣州環比微跌0.12%,房價均進入平穩區間。上海、深圳繼續小漲,其中上海環比上漲0.66%,深圳環比上漲0.81%,漲速略高于正常值。

  從2018年1月以來的累計漲幅看,一線城市中房價累計漲幅最高的北京為3.95%。這一漲幅再加上1.8的租金收益率,和按揭貸款一般利率水平接近,這表明2018年以來一線城市房地產市場總體平穩。

  《報告》指出,一線城市房價的總體平穩,與一線城市嚴厲而持續的調控政策有關。

  而從一些準一線城市及二線城市的監測數據可以看到,蘇州環比上漲4.88%,漲速比上月擴大1.21個百分點,居142個樣本城市漲速首位;杭州環比上漲1.24%,漲速比上月收窄0.48個百分點;重慶環比上漲1.26%,漲速比上月擴大0.13個百分點;天津環比下跌0.98%。

  另外,2019年1月以來,多數二線城市房價由跌轉漲,其中包括2018年下半年經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。

  三四線城市房價漲速繼續下降

  三四線城市緯房指數監測顯示,2019年5月,三四線城市房價平均環比上漲0.011%,漲速比上月收窄0.052個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為63個,比上月減少3個,上漲城市占比為53%。2019年5月,廊坊(燕郊)房價環比下降2.07%,跌幅比上月擴大0.34個百分點,進一步確認了2018年12月以來環京房價持續快速上漲“小陽春”結束。

  與一二線城市相比,三四線城市房價持續上漲的動能不足,政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,因后續需求不足,房價將進入下跌階段。

  對于短期預測,《報告》顯示,一線城市房地產調控歷史最長,調控機制相對完備,調控手段最為嚴厲。房地產市場投機成份低,房價波動性相對較小。相比之下,二線城市房地產調控機制手段還很不成熟,市場波動性也較大。但自2019年4月以來,中央和相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”,多個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示。抑制住房投機、穩定住房市場作為調控政策的主線,已經非常明確。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進,各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調控機制,嚴控房價或成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期,另一方面將抑制購房需求的集中釋放,從而有利于熨平市場短期波動。

  另一方面,2018年底以來,房地產融資條件顯著改善,房地產融資將適度收緊,助力熱點城市樓市降溫。

  《報告》亦指出,中美貿易摩擦使世界經濟前景趨于復雜化,將導致全球經濟不確定因素進一步增加。外部不確定性增強,導致市場預期進一步分化。

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組認為,在“一城一策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下,熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用,預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄,交易量下降。對于這些城市的非核心板塊,當住房投資需求減退時,短期房價還可能面臨下跌。

  (澎湃新聞)


 

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